Eigentumswohnungen im Steuerrecht: Abschreibungen und Abzugsmöglichkeiten

Die steuerliche Behandlung von Eigentumswohnungen bietet erhebliches Optimierungspotenzial, das in der Beratungspraxis gezielt genutzt werden kann. Der folgende Beitrag zeigt auf, welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei vermieteten und selbstgenutzten Eigentumswohnungen bestehen und wie diese optimal in der Mandantenberatung eingesetzt werden können.

Überblick zur steuerlichen Behandlung von Eigentumswohnungen

Bei der steuerlichen Betrachtung von Eigentumswohnungen ist zunächst die grundlegende Unterscheidung zwischen vermieteten und selbstgenutzten Objekten zu beachten. Diese Differenzierung bestimmt maßgeblich den steuerlichen Rahmen und die anzuwendenden Regelungen. Während bei vermieteten Objekten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Fokus stehen, greifen bei selbstgenutzten Immobilien andere steuerliche Vorschriften.

Im Rahmen der steuerrechtlichen Betrachtung sind die unterschiedlichen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten und deren zeitliche Beschränkungen zu berücksichtigen. Die aktuell gültigen Abschreibungssätze und Sonderregelungen sind dabei von besonderer Bedeutung für die korrekte steuerliche Erfassung.

Steueroptimierung bei vermieteten Eigentumswohnungen

Abschreibungsmöglichkeiten nach Bauzeitpunkt differenzieren

Die Abschreibungsmöglichkeiten variieren je nach Fertigstellungsdatum der Immobilie. Bei der Beratung sollten folgende Konstellationen unterschieden werden:

• Bei Immobilien, die zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, können jährlich 2% der Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren als Werbungskosten geltend gemacht werden.
• Für Objekte mit einer Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 gilt ein erhöhter Abschreibungssatz von 3% über einen Zeitraum von 33 Jahren.

Diese lineare Abschreibung bildet das Grundgerüst der steuerlichen Planung und sollte in der Beratung als Basiskomponente berücksichtigt werden.

Sonderabschreibungen bei Neubauten nutzen

Besonders attraktiv sind die Sonderabschreibungsmöglichkeiten für neu errichtete Wohnungen. Hier können zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung weitere steuerliche Vorteile genutzt werden:

• Bei Bauantrag und Bauanzeige zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 können bis zu 5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten über vier Jahre als Sonderabschreibung geltend gemacht werden.
• Bei Wohnungen, deren Bauantrag und Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 erfolgt, gilt dieselbe Regelung.

Durch diese befristete Sonderabschreibung sind in den ersten Jahren insgesamt bis zu 28% (bei älteren Objekten) bzw. 32% (bei Fertigstellung ab 2023) der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten absetzbar. Dabei sind jedoch die Kostengrenzen pro Quadratmeter zu beachten:

• Maximale Anschaffungs- oder Herstellungskosten: 3.000 € bzw. 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche (je nach Bauzeitraum)
• Bemessungsgrundlage gedeckelt auf maximal 2.000 € bzw. 4.000 € pro Quadratmeter (je nach Bauzeitraum)

Bei der Anwendung dieser Sonderabschreibungen ist stets eine sorgfältige Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen im Einzelfall erforderlich.

Finanzierungskosten und laufende Aufwendungen steuerlich optimieren

Neben den Abschreibungen bieten weitere Kostenpositionen erhebliches Optimierungspotenzial:

• Darlehenszinsen: Die für den Erwerb der Eigentumswohnung anfallenden Kreditzinsen können vollständig als Werbungskosten angesetzt werden.
• Kontoführungsgebühren: Diese sind absetzbar, sofern ein separates Konto für die vermietete Immobilie eingerichtet wurde.
• Grundsteuer: Als Eigentümer kann die Grundsteuer als Werbungskosten geltend gemacht werden, auch wenn diese üblicherweise auf die Nebenkosten umgelegt wird.
• Vermarktungskosten: Aufwendungen für Anzeigen oder Maklergebühren zur Mietersuche sind vollständig abzugsfähig.
• Verwaltungskosten: Büromaterial, Porto, Software und vorgedruckte Mietverträge können als Werbungskosten berücksichtigt werden.
• Nebenkosten: Vorauszahlungen der Mieter für Betriebskosten sind zwar als Einnahmen zu erfassen, die tatsächlichen Kosten können jedoch im Gegenzug als Werbungskosten abgezogen werden.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Instandhaltungsmaßnahmen, die bei sachgerechter Dokumentation und Zahlung steuerlich berücksichtigt werden können. Dabei setzt die steuerliche Anerkennung in der Regel voraus, dass die Zahlungen unbar erfolgen und entsprechende Nachweise vorliegen.

Steueroptimierung bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen

Auch bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen existieren verschiedene steuerliche Optimierungsmöglichkeiten, die in der Beratung berücksichtigt werden sollten:

• Haushaltsnahe Dienstleistungen: Kosten für Hausmeister, Gärtner oder Reinigungskräfte können zu 20% und maximal 4.000 € jährlich steuerlich geltend gemacht werden.
• Handwerkerleistungen: Hier sind ebenfalls 20% der Arbeitskosten absetzbar, allerdings mit einer Obergrenze von 6.000 € pro Jahr.
• Energetische Sanierungsmaßnahmen: Bei Maßnahmen, die zwischen 2020 begonnen und vor dem 1. Januar 2023 abgeschlossen wurden, können 20% der Aufwendungen von maximal 200.000 € steuerlich berücksichtigt werden. Dies ergibt einen maximalen Steuerabzug von 40.000 €, der über drei Jahre verteilt wird.

Entscheidend für die Inanspruchnahme dieser Vergünstigungen ist, dass die Wohnung tatsächlich selbst genutzt wird und nicht leer steht oder vermietet ist.

Zusammenfassung

Die steuerliche Behandlung von Eigentumswohnungen umfasst verschiedene Aspekte, die je nach Nutzungsart und Bauzeitpunkt der Immobilie zu berücksichtigen sind. Die dargestellten steuerlichen Regelungen zeigen das Spektrum der gesetzlichen Möglichkeiten auf, die für vermietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen relevant sein können.

Bei vermieteten Objekten sind insbesondere die unterschiedlichen Abschreibungssätze je nach Fertigstellungsdatum zu beachten. Zudem können unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen Sonderabschreibungen für Neubauten sowie verschiedene laufende Kosten bei der Einkommensteuer berücksichtigt werden. Bei selbstgenutzten Immobilien bestehen gesetzlich definierte Möglichkeiten zur steuerlichen Berücksichtigung von haushaltsnahen Dienstleistungen, Handwerkerleistungen und energetischen Sanierungsmaßnahmen.

Die Steuergesetzgebung in diesem Bereich unterliegt regelmäßigen Änderungen, weshalb die Beachtung der aktuellen Rechtslage und individuellen Umstände im Einzelfall erforderlich ist. Für konkrete Anwendungsfälle empfiehlt sich stets die Prüfung der genauen gesetzlichen Voraussetzungen und gegebenenfalls die Konsultation eines Steuerberaters unter Berücksichtigung der individuellen Situation.